Юлия Курило: недвижимость в Австрии. Условия и налоги

Юлия Курило: недвижимость в Австрии. Условия и налоги

Ставка кредитования на уровне 3% годовых делает Австрию крайне привлекательной для желающих приобрести там заветные квадратные метры. Добавьте в коктейль стабильный спрос на жилье, благоприятные экономические условия, и искушение неизбежно. Чего же стоит ждать и к чему стоит готовиться, приобретая недвижимость в Австрии?

Украинцы, не являясь гражданами Евросоюза, не вправе напрямую или без соответствующего разрешения (Grundverkehrsbehörde) – приобретать недвижимость в собственность в Австрии.

Австрия имеет федеративное устройство, разрешение на приобретение недвижимости в собственность дают местные власти, следовательно, порядок получения разрешения варьируется от одной федеральной земли к другой.

По общему правилу Grundverkehrsbehörde выдают в течение 2-3 месяцев, если иностранный гражданин подтвердит, что имеет ВНЖ в Австрии или другой стране Евросоюза.

Однако, если австрийский ВНЖ делает получение разрешения более предсказуемым наличие ВНЖ других стран, к сожалению, в настоящий момент не является гарантией выдачи заветного разрешения. Сроки ожидания разрешений законом не урегулированы. Административные сроки, согласно местному закону должны быть разумными, и «ускорению» не поддаются.

Следует отметить, однако, что гражданин ЕС, а также юридическое лицо, зарегистрированное по законодательству любой из стран ЕС, имеет право приобретения недвижимости в Австрии наравне с австрийскими гражданами.

Как отличается процесс покупки недвижимости в Австрии и Украине?

Прежде всего, четкими ролями всех участников процесса. Абсолютно всем понятно, кто кому что должен, кто, сколько и когда за все платит.

Продажа недвижимости в Австрии осуществляется чаще всего при посредничестве Агентов. Чем отличается Агент по недвижимости в Австрии от украинского коллеги?

Неформальным отношением к выполнению своей функции первичного финансового мониторинга. В силу законодательства ЕС риэлтор, застройщик или адвокат, сопровождающий сделку, обязаны осуществить процедуру compliance в отношении своего перспективного клиента. Анкета KYC (Know your client) запрашивает у перспективного покупателя большое количество информации, но важнее всего быть готовым отвечать на вопрос – каковы текущие источники дохода (подтвержденные официальной декларацией), а также, откуда средства на предполагаемую покупку. Успех процедуры compliance очень часто предопределяется тем, насколько открытым к сотрудничеству является будущий покупатель.

Клиент вызовет подозрение у агента, застройщика, адвоката, консультирующего по сделке, если:

  • клиент покупает имущество в интересах третьих лиц (не жен и детей), к примеру, в интересах компании, траста, особенно подозрительно использование компаний со сложной структурой собственности;
  • клиент – потенциальный покупатель лично не участвует в сделке и/или обсуждении ее условий, от его имени действуют представители;
  • клиент сообщает информацию о себе, которую не может подтвердить или при проверке она не подтверждается, оказывается ложной;
  • за клиента оплату депозита и иных расходов осуществляет 3-е лицо;
  • клиент, приобретая доходный объект, не интересуется экономической составляющей проекта;
  • клиент не имеет никакой связи с юрисдикцией, в которой приобретает объект недвижимости;
  • клиент или его компания происходят из стран, включенных в списки стран с высоким уровнем политической коррупции, стран с непрозрачной банковской системой, стран, не присоединившихся к международным договорам о борьбе с отмыванием денежных средств, добытых преступным путем, а также к договорам о борьбе с уклонением от уплаты налогов.

Цель процедуры compliance – борьба с отмыванием доходов, полученных преступным путем. В связи с этим сотрудничество и открытость в установлении источников происхождения личного благосостояния, способность объяснить и подтвердить информацию документально являются безусловными предпосылками к тому, что Агент выразит готовность работать с клиентом.

Из наблюдений

На практике, к агенту по недвижимости лучше приходить с четко сформулированным запросом. Чем больше деталей, тем выше вероятность успеха. Абстрактные задачи не будут восприняты агентом должным образом, и, как следствие, общение не принесет никакой пользы и удовольствие потенциальному покупателю.

Агентское вознаграждение – комиссия от сделки, тратить время на неквалифицированного покупателя, показывая и подбирая ему десятки вариантов, австрийский агент не будет. Если любой из 3-4 предложенных вариантов клиента не устроит, агент, с высокой долей вероятности, потеряет к нему интерес. Комиссия агентов составляет 3-4% от стоимости покупки. Как правило, эта сумма делится между продавцом и покупателем.

Когда объект выбран, работа с продавцом строится следующим образом. Покупатель направляет Продавцу через агента формальное предложение (как правило, продавец тоже представлен агентом).

Формальное, не в смысле ни к чему не обязывающее. Как раз наоборот, оферта должна содержать все существенные условия договора купли-продажи: предложение по цене, сроки расчетов, порядок фактической передачи объекта и т. д.

После подписания оферты покупатель принимает на себя обязательство купить объект на предложенных условиях, и уклонение от исполнения этой обязанности будет иметь последствия финансового характера.

При этом у продавца есть ограниченное время для предоставления ответа. Если продавец принял оферту, условия сделки считаются согласованными между сторонами и не могут быть изменены, разве что стороны об этом договорятся (но это не принято).

Весьма распространенной практикой является предоставление депозита в размере 10% от суммы покупки. Депозит передается нотариусу, который будет проводить сделку.

Если финансирование покупки осуществляется за счет собственных средств, необходимо обеспечить наличие таких средств на счету в банке к согласованной дате расчетов по сделке.

Если финансирование осуществляется за счет привлеченного кредита, как правило, банк выдает гарантийное письмо, подтверждающее обязательство осуществить финансирование покупки за счет предоставленного покупателю кредита. Денежные средства банк перечислит в пользу нотариуса, удостоверяющего сделку купли-продажи, после подписания договора ипотеки, его нотариального удостоверения. После регистрации права собственности за покупателем и обременения в земельном реестре нотариус осуществит перечисление суммы сделки в пользу Продавца.

Ниже приведена сводная таблица предстоящих расходов:
Юлия Курило: недвижимость в Австрии. Условия и налоги

Что еще стоит знать?

Реестр прав на землю, тот в котором осуществляется регистрация прав на недвижимость, является публичным. Доступ к нему имеют риелторы, адвокаты, нотариусы. Доступны не только регистрационные записи, но и документы, на основании которых они осуществлены. Поверка (due diligence) объекта перед покупкой рекомендуется.

Не стоит полагаться на стереотипы о том, что в Австрии принято действовать на доверии, и обман исключен. К сожалению, это не так. Подстраховаться необходимо.

Еще об особенностях австрийского процесса заключения договоров:

1). Нотариус не готовит проект договора. Это задача сторон: покупателя и продавца. Агент продавца предложит стандартный текст. В Австрии не принято отступать от стандартных условий договора. Но это не догма. При желании стороны вносят правки в стандартные условия, при этом необходимо учитывать первоначальные условия, оговоренные при заключении сделки – формальной оферте. От этих условий отступить уже нельзя.

2). Налоги. Это расходы, с которыми непременно придется столкнуться собственнику.

НДС: сделки по купли-продаже недвижимости, в основном, освобождены от НДС, особенно если речь идет о приобретении основного жилья. В тоже время, сдавая квартиру в аренду, собственник начисляет налог на добавленную стоимость. А арендатор имеет право на возмещение.

Налог на прирост капитала: с 2012 года продажа объекта недвижимого имущества сопровождается налогом на прирост капитала (Immobilienertragsteuer). Общая ставка составляет 25% от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта недвижимости. Из этого правила есть несколько исключений: если жилье используется собственником как основное место жительство (Hauptwohnsitz) не менее 2-х лет последовательно, налог на прирост капитала не взимается.

Налог на перерегистрацию права на недвижимое имущество (RETT): Любая операция, связанная переходом права собственности на объект недвижимого имущества, сопровождается оплатой налога на перерегистрацию (Grunderwerbsteuer) по ставке 3,5% от цены процента (2% если объект переходит в собственность супруга, наследников).

Земельный налог на регистрацию: этот налог – плата за регистрацию в земельном реестре (реестре прав на недвижимое имущество). Ставка налога составляет 1,1% от цены продажи.

По особой форме рассчитывается и ставка налога на доходы от арендной платы. Эффективная ставка такого налога чрезвычайно низкая, так как позволяет учитывать затраты инвестора на финансирование ипотеки, необлагаемую налогом сумму дохода, которая составляет 1,5% стоимости объекта.

***
Рынок недвижимости Австрии привлекает поступательным ростом и стабильностью. Но залогом успешной инвестиции является предварительная оценка всех связанных с таким вложением рисков, разумный подход, учет местных особенностей и внимание к деталям.

Юлия Курило, адвокат, партнер Адвокатского объединения «СК ГРУП»

Другие новости