Сегодня ипотека является хорошей возможностью решения квартирного вопроса для многих россиян. Однако она по-прежнему недоступна для части граждан, не имеющих свободных средств на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Некоторые идут по пути двойной кредитной нагрузки: для покрытия первого взноса они дополнительно берут потребительских кредит. Причём число таких ипотечных заёмщиков растёт. Так, доля потребительских кредитов для оплаты первого взноса с 2014 года увеличилась с 3,7% до 5,5%.
В Центробанке считают, что тревогу бить пока рано. Тем не менее, регулятор решил помочь россиянам накопить на ипотеку без привлечения кредитных средств.
«Мы готовим сейчас и надеемся, что он будет поддержан, проект развития жилищных накоплений, когда человек накапливает деньги на первоначальный взнос на специальном банковском счёте, а условия будущего ипотечного займа фиксируются сразу», — сказала
Эльвира Набиуллина.
Глава ЦБ верит, что этот механизм будет востребован у граждан. Впрочем, у экспертов на этот счёт иное мнение.
Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями
Такой механизм не появился раньше, потому что не был востребован и востребован не будет. По сути, эта инициатива выдвинута для того, чтобы хоть как-то компенсировать отток средств со вкладов в течение этого года. Механизм с большой долей вероятности будет выглядеть как простой банковский пополняемый вклад без возможности снятия и с последующим его закрытием в момент, когда на нём появятся необходимые для первоначального взноса средства. Это выгодно только ЦБ и банкам, но никак не гражданам.
Россияне стали лучше ориентироваться на финансовых рынках, считает Кричевский. Любой человек, ставящий цель накопить на первоначальный взнос, понимает, что с подавляющего большинства облигаций он получит доход в полтора раза больше процентов по вкладу, а в некоторых случаях — и в два-три раза.
По мнению экономиста Семёна Новопрудского, поднимать ипотечный вопрос Центробанку приходится из-за рекордного объёма просрочки по ипотечным кредитам на фоне падения доходов населения и росте кредитов на первоначальный взнос по ипотеке.
Очевидно, ожидать быстрого восстановления доходов россиян до уровня 2013 года не приходится. Поэтому Банк России думает, какими способами помочь людям накопить на первоначальный взнос по ипотеке, не прибегая к достаточно дорогим потребительским кредитам. Однако для оценки плюсов и минусов предлагаемой программы прежде нужно увидеть её в окончательном виде.
Главный подводный камень любой накопительной программы заключается в том, что само государство начинает менять правила игры, указывает эксперт. В качестве яркого примера он приводит пенсионные накопление россиян, замороженные ещё в 2013 году якобы на один год. И вот заморозку продлевают снова, на это раз — до 2023 года.
«Когда речь идет о длинных деньгах — а накопить на первоначальный взнос по ипотеке быстро явно не получится — очень важно, чтобы государство создало понятные правила и не меняло их в ходе «игры»», — говорит Семён Новопрудсткий.
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости
Программа жилищных накоплений будет иметь смысл только в том случае, если, скажем, завтра ставка по ипотеке вырастет до 17%. Тогда возникает другой вопрос: а кому такая ипотека (за исключением тех, кто копил на первоначальный взнос) вообще будет нужна? Ну а если ставка будет снижаться, заёмщику проще копить на первоначальный взнос, используя обыкновенный банковский вклад, ещё и получая проценты по депозиту.
По мнению эксперта, предлагаемый ЦБ проект программы может стать неким аналогам строительных сберегательных касс в Европе. Это альтернативный путь в решении жилищных проблем, по которому, в частности, пошла Германия после Второй мировой войны.
«Рабочая схема следующая: граждане накапливают средства на специальном счёте, впоследствии стройсберегательная касса предоставляет им «ипотечную скидку». Предположим, рыночная ставка по ипотеке составляет 3%, а для них ставка составит уже 1,5%», — объясняет Радченко.
Это становится возможным благодаря тому, что будущий ипотечный заёмщик за свой вклад (те средства, что были отложены в течение определённого времени на первоначальный взнос), не получал проценты. Фактически скидка на ипотеку в данном случае компенсирует упущенную выгоду.
Семён Новопрудский полагает, что Россия в этом вопросе должна идти своим путём.
«В данном случае не может быть никакого «универсального» опыта. В тех же западных странах ставки по ипотеке намного ниже, чем в России. А в бедных государствах Азии и Африки ипотека остаётся недоступной подавляющему большинству населения. По доступности ипотеки Россия точно не мировой аутсайдер, а жилищную проблему полностью не решила практически ни одна страна мира», — говорит экономист.
Так что Банк России в любом случае должен ориентироваться не столько на зарубежный опыт, сколько на российские реалии, резюмирует эксперт.
Если у ЦБ действительно есть желание помочь людям решить жилищный вопрос, то стоит заняться проблемой ипотечных ставок или подумать о введении в школах уроков финансового планирования, уверен Алексей Кричевский. Если любой человек будет откладывать хотя бы 5-10% от дохода и их инвестировать в те же ОФЗ, то вопрос первоначального взноса отпадёт сам собой, а возможно и сама необходимость в жилищном займе.