То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечает Москатов. Однако рынок уже научился работать с таким жильем, некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка «за сложность» в последние годы небольшая — около 5%. Снизить цену на десять процентов продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика.
«Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком», — поясняет Москатов.
Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная, считает риелтор.
«Квартира, например, стоит 25 миллионов рублей и 10 миллионов продавец еще должен банку, — рассуждает он. — То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 миллионов рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер. Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется».
«В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства. Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит», — говорит она.
На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считает Раев. При этом если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.
Через торги продаются «неблагополучные» квартиры, отмечает Москатов — это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья. Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев. Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорит Москатов. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс может длиться несколько месяцев.
«Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, — отмечает Раев. — Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора».
Видео дня. Маткапитал могут разрешить инвестировать в ценные бумаги