Премьер-министр России Михаил Мишустин признал, что ипотека в России остается очень дорогой. По словам премьера, в 2019 году в среднем ставка по ипотеке составляла 9%.
«Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия, а это национальная цель развития, которую поставил президент, которой мы обязаны достичь», — заявил Михаил Мишустин.
И хотя в последние годы ставка снизилась за счет льготных, дальневосточных и сельских ипотек, «но в целом ипотека остается очень дорогой», — признал он.
«Президент ясно дал понять, что ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%», — сказал Мишустин.
По его мнению, чтобы повысить доступность ипотеки, необходимо также снижать стоимость жилищного строительства, используя в том числе пустующие земельные участки из федеральной собственности. Он добавил, что такой земли много.
«Нам необходимо снижать стоимость строительства, активнее использовать современные технологии, упрощать доступ компаний на строительный рынок», — объяснил Мишустин.
Премьер считает, что эти меры приведут к удешевлению ипотеки, сделав ее доступнее.
Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в России действительно снизилась до 9%. Однако реальные ставки в банках выше 9%, заявил Хуснуллин.
Для определенных групп людей ставка по ипотеке намного ниже средневзвешенной. Например, заработала 2-процентная ипотека для жителей Дальнего Востока, продолжает работать госпрограммы по ипотекам для молодых семей и жителей села, для которых ставка тоже ниже рынка. Для сельских жителей действует ставка под 3%. Для семей с двумя и более детьми ставка ипотеки установлена в 6%, но некоторые банки предлагают даже ниже 5%.
Кроме того, до половины семей, получивших материнский капитал, тратят его на ипотеку — как первоначальный взнос или на погашение тела кредита. Теперь материнский капитал смогут получать также семьи с одним ребенком, чего раньше не было. И им также могут дать возможность использовать маткапитал для погашения ипотеки.
В итоге семья с двумя детьми может вернуть от государства более 2 млн рублей при приобретении квартиры в ипотеку на рыночных условиях, а это более 40% от общих расходов,
посчитали в аналитическом центре ДОМ.РФ.
Для расчета брались усредненные показали. Это квартира площадью 54 кв.м., где один квадратный метр стоит — 57 тыс. рублей (медианный показатель без учета двух столиц). Такая квартира стоит 3,08 млн рублей, первоначальный взнос в 20% — 615,5 тыс. рублей, срок кредита — 15 лет.
Семья от государства получит 466 тыс. рублей за первого ребенка, за второго — доплата в 150 тыс. рублей, а в сумме это 616 тыс. рублей.
По льготной программе «семейной ипотеки» ставка будет не 9%, а 6%. В итоге ежемесячный платеж снизится с 25 тыс. рублей до 19,5 тыс. рублей. Экономия на уплате процентов — 991 тыс. рублей.
Кроме того, не стоит забывать о возможности налоговых вычетов при приобретении первой квартиры. Каждый россиянин может вернуть уплаченный налог в 13% (НДФЛ) от стоимости приобретенного жилья, но не более 2 млн на человека (260 тыс. рублей). Оба супруга могут вернуть НДФЛ в сумме 400 тыс. рублей. И еще 136 тыс. рублей может составить вычет из НДФЛ по процентам по ипотеке. Этот вычет распространяется на сумму уплаченных процентов по ипотеке до 3 млн рублей. В сумме получилось 2,1 млн рублей — это общая сумма помощи от действий различных госмеханизмом при приобретении жилья семьей с двумя детьми. В сравнении с рыночными условиями, конечно, это существенная поддержка.
Для остальных же ипотека будет стоить минимум 9% годовых, а во многих случаях — больше. Конечно, банки всегда указывают ставку меньше.
Если посмотреть на рекламу банков, то кажется, что ипотека по ставке ниже 8% уже стала реальностью. Однако в реальности на такую низкую ставку может рассчитывать далеко не каждый.
Например, банк Дом.РФ в четверг заявил о снижении ставки по ипотеке до 7,7%. Но эту ставку получит только тот клиент, который, во-первых, покупает жилье в новостройке, во-вторых, подтверждает «белый» доход выпиской из Пенсионного фонда, в-третьих, имеет на первоначальный взнос не менее 30% от стоимости квартиры. Наконец, квартира должна стоить минимум 3 млн рублей, а для столичных — от 5 и 8 млн рублей (Санкт-Петербург и Москва). Иными словами, надо накопить минимум 900 тыс. рублей на первоначальный взнос, а для Питера и Москвы — 1,5 млн рублей и 2,4 млн рублей.
А вот довести ипотечную ставку до 7% в этом году намного сложнее.
«Единственным условием для снижения ставки до 7% к декабре 2020 года является возврат нефти к 80-100 долларов за баррель. Тогда под влиянием чрезмерного укрепления рубля, а он может уйти до 55 и ниже, ЦБ будет гораздо проще срезать ставку больше, чем на 1-1,5%. Но пока что нефть торгуется по 55 долларов», — поясняют в банке «Фридом Финанс».
Скорее всего, ЦБ обязательно сохранит люфт для повышения ключевой ставки на случай всплеска цен, и не станет сбивать ключевую ставку до 3,5%, а без этого банки не пойдут на снижение сильно ниже 8%, объясняют аналитики банка. Ипотечные ставки в России формируются исходя из формулы: ключевая ставка плюс 3,5%.
Например, ежемесячный платеж для ипотеки на 2 млн рублей под 10% на 15 лет будет составлять 21,5 тыс. рублей в месяц. А при ставке в 8,5% годовых месячный платеж снижается до 19,7 тыс. рублей.
В банке «Фридом Финанс» посчитали, что снижение средней ставки до 7% при сроке кредита на 15-20 лет (это сейчас обычный срок для рынка) сделает платеж для клиента дешевле на 15%. На каждый миллион кредита — это около 1600 рублей экономии в месяц. Для 8% годовых эффект скоромнее: снижение платежа примерно на 10%, или около 1000 в месяц с каждого миллиона.
Однако доступность жилья определяет не только ипотечная ставка, но и другие факторы — стоимость жилья и доходы населения. А эти два фактора негативно влияют на спрос на ипотеку. Поэтому после ипотечного бума в 2018 году, в прошлом году объемы выдачи ипотеки сократились. И нового бума в этом году может и не быть.
«В условиях удорожания недвижимости снижение ставок будет носить компенсирующий характер»,
— считает Наталия Кузнецова. Она приводит пример. Заемщик думает сегодня взять кредит на 3 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет, где ежемесячный платеж составляет 31,3 тыс. рублей. Однако решает подождать. К моменту появления ипотеки под 7,5% условная квартира становится дороже на 500 тыс. рублей. В итоге придется взять кредит на 3,5 млн рублей под 7,5% на те же 15 лет, где ежемесячный платеж окажется 32,4 тыс. рублей. Этот пример показывает, что более низкая ставка просто компенсировала рост цены на квартиру. Вопрос — смог ли заемщик за время ожидания накопить ту сумму, на которую выросла стоимость квартиры.
Снижение ставки спровоцирует скорее не увеличение количества сделок по приобретению недвижимости, а рост доли рефинансируемых кредитов, считает начальник управления развития ипотечного кредитования «Банк БЖФ» Сергей Шифрин.
Многие кивают на Запад, где ставки по ипотеке зачастую всего 2-3%, что, конечно, делает жилье более доступным. В 2008 году такая доступность даже привела к ипотечному кризису в США, который потом ударил по всему миру.
«В России еще жива память о высокой инфляции, поэтому и ЦБ, и банки закладывают риск возврата к более высоким уровням инфляции и ставок. Тут большую роль играет структура экономики. Если это Дания или Швейцария, где создана мощная многоотраслевая система, и она устойчива к внешним шокам, то эти страны могут себе позволить ипотеку даже по нулевым ставкам. Если это Россия, Мексика, Турции или другая страна с высокой степенью зависимости от внешних рынков капитала и цен на сырье, то там десятилетиями сохраняются высокие средние ставки, и ипотека никогда не бывает под 2%», — объясняют аналитики банка «Фридом Финанс». Иными словами, российской экономике следует продолжать снижать зависимость от внешних шоков.
У США ипотека, кстати, тоже не всегда была под 2-3%. Не так давно, в 80-е годы, ипотечные ставки в США тоже были выше 10%.
«Немаловажна и стоимость выдачи кредита: на Западе ипотека старше и уже прошла определенную эволюцию, что позволило снизить затраты банков, например, за счет цифровизации процессов и более диверсифицированных вариантов секьюритизации. В России мы также постепенно движемся вперед, и текущие ипотечные продукты намного интереснее и дешевле, чем были 3-5 лет назад. Уверен, что в ближайшие несколько лет мы сможем продвинуться еще дальше», — считает Сергей Шифрин.
Кроме того, более высокий уровень жизни населения и экономическая стабильность обеспечивают меньшую премию за риск, которую западные банки учитывают при определении стоимости кредита, добавляет Валерий Пивень. В России банки прибавляют минимум 3,5% к ключевой ставке, а то и больше.